50年以上の実績を持つ老舗不動産会社・株式会社コスモスイニシアは、関東・関西エリアを中心に、新築分譲マンションや一戸建て、不動産投資、土地活用など幅広い事業を展開しています。
本記事では、株式会社コスモスイニシアの基本情報や特徴・メリットを、実際の口コミとあわせてご紹介します。
株式会社コスモスイニシアの基本情報
引用：株式会社コスモスイニシア
株式会社コスモスイニシアは、1969年創業の老舗総合不動産会社です。本社は東京都港区にあり、大阪府と京都府にも拠点を持つことから、首都圏（一都三県）と関西エリアを中心に事業を展開しています。2005年まではリクルートグループに属していましたが、その後独立。2013年に大和ハウス工業株式会社と資本業務提携を結び、現在は大和ハウスグループの一員となっています。
同社の事業は大きく「レジデンシャル事業」「ソリューション事業」「宿泊事業」の3つに分かれます。レジデンシャル事業では新築マンションや一戸建てに加え、リノベーション、リノベーション済み物件、マンション再生などを手掛けています。ソリューション事業では投資用不動産の仲介や賃貸管理を含む不動産投資・土地活用のサポートを展開しています。
さらに宿泊事業として、アパートメントホテルの開発・運営を実施。「暮らすように滞在する」をコンセプトにしたホテルブランド「APARTMENT HOTEL MIMARU」を展開している点も特徴です。
株式会社コスモスイニシアの特徴とメリット
株式会社コスモイニシアは、長年の不動産事業展開の経験やノウハウを元に行う分譲マンションの供給や不動産投資サポートに関して、以下のような特徴やメリットがあります。
収益不動産活用・管理をトータルサポート
株式会社コスモスイニシアは、収益不動産の購入や土地の有効活用、不動産売却、賃貸管理までを一貫してサポートしています。大和ハウスグループのネットワークを活かし、不動産の付加価値を高める取り組みを展開している点が特徴です。
新築・中古いずれの収益物件も取り扱っており、自社開発の賃貸マンションやオフィスビルに加え、再生事業として老朽化物件をリノベーションする事業も行っています。検査・品質管理を経て暮らしやすさを意識した設計を施すことで、資産価値を再構築することを強みとしています。物件の一部は公式サイトでも公開されているため、検討の際に確認可能です。
管理業務については、マンション・ビルいずれも対応しており、2023年度の平均稼働率はマンション97.6％、ビル98％と高い水準を公表しています。マンション管理は「保証型サブリース」が中心で、毎月一定の賃料をオーナーに支払う仕組みを採用しています。
マンション管理はサブリース契約が基本となるため、解約条件や家賃減額の可能性などリスクも伴います。サブリースは「空室リスクを避けて安定収入が得られる」として紹介されることが多い一方で、投資家側にとって不利な契約条件が含まれているケースも少なくありません。
たとえば、オーナーが途中で契約を解除しようとしても拒否されたり、一方的に賃料を減額されたりする事例が実際に報告されています。また、サブリース契約がついている物件は、将来的に売却しづらくなるリスクもあります。 こうした契約上の制約は、想定していた投資の自由度を大きく損なうおそれがあります。
「安定収入」という表現に安心しすぎることなく、契約期間・家賃保証の条件・解除条項・賃料改定のルールなどを必ず細部まで確認するようにしてください。
自社ブランド「INITIA（イニシア）」を展開
株式会社コスモスイニシアは、新築・リノベーションマンションに加え、アクティブシニア向けマンションや新築一戸建ても手掛ける自社ブランド「INITIA（イニシア）」を展開しています。これまでの分譲マンション供給実績は累計10万戸を超えており、豊富な実績を持つマンションデベロッパーといえます。
イニシアの新築マンションや一戸建ては、シンプルで快適性を重視したデザイン・設備・空間設計に加え、建設後のアフターサービスや長期修繕計画も提供している点が特徴です。既存物件の中にはグッドデザイン賞を受賞した事例もあり、デザイン性に優れた建物も含まれています。
リノベーションマンションについては、立地や安全性、耐震性などを厳しくチェックしたうえで物件を選定し、空間設計を実施。オーダーリノベーションにも対応しており、理想の暮らしに合わせた提案を可能としています。
なお、イニシアシリーズの新築・中古・仲介物件は、同社公式サイトから確認できます。
不動産投資の悩み解決につなげられる「不動産健康診断サービス」を会員向けに提供
株式会社コスモスイニシアでは、所有不動産に関する悩みや相談、管理、相続などの課題に対応する「不動産健康診断サービス」を会員向けに提供しています。資産の健全化や収益の最大化を目的に、多角的な分析・診断を行い、総合デベロッパーとしてのノウハウを活かした解決策を提示する点が特徴です。
同サービスでは、遊休資産の活用提案や相続対策、資産最適化など複数のメニューを用意。コスモスイニシアの総合コンサルティング力を活かし、ワンストップでの改善を目指す内容となっています。
利用には会員登録が必要で、登録すると不動産健康診断サービスに加え、未公開物件情報の提供、WEB会報誌の配信、投資用不動産AI診断サービス「VALUE AI」の利用、セミナー参加などの特典も無料で受けられます。
都心不動産に少額から投資できる「セレサージュ」シリーズ
株式会社コスモスイニシアが展開する「セレサージュ」は、都心の収益不動産に少額から投資できる仕組みです。個人で取得が難しい一棟不動産にも、1口500万円・最低2口から投資できる点が特徴です。
投資対象は立地条件にこだわって選定された良質な不動産で、管理は同社およびグループ会社が担うため、投資家自身が運営に関わる負担はありません。長年培ったノウハウを活かした管理により、高い稼働率を維持しているとしています。相続が発生した場合には、1口単位で分割して保有や売却ができる柔軟性も備えています。
購入者には専用サイト「セレサージュサロン」が提供され、運用中の物件情報や新規案件、契約書面などをオンラインで確認可能です。
その一棟投資は大丈夫？見落としやすいリスクに注意！
利回りだけでなく、空室リスクも考える
一棟投資において、業者が示す利回りは”表面利回り”です。つまり満室を想定した数値であるということを肝に銘じておきましょう。
都心部の一棟物件と地方の一棟物件では利回りが倍くらい違うことがありますが、地方はそれだけ空室率が高いということ。空室率が高いため物件価格を下げて帳尻を合わせた結果、利回りが高くなっているに過ぎません。
そのため、利回りだけなく、賃貸需要の正確な把握が重要です。
修繕積立金を無視したキャッシュフローを提示する業者は要注意
一棟物件は12~15年に一度、大規模修繕が必要になってきます。
物件によりますが、大規模修繕に必要な費用は決して安い金額ではないので、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。
そのため、不動産業者が示すキャッシュフローの中に大規模修繕の修繕積立金が入っていない場合は、過度に物件のキャッシュフローをよく見せようとしていると考えられます。
業者の中には注釈で右下に小さく書いているところもありますが、、、私としてはそういう姿勢が信用ならないですね。。
そういう業者はお断りです。
過去に修繕が正しく行われてきた物件ですか？
中古物件の場合、過去に正しく修善工事が行われてきたのかを確認する必要があります。アパートなどは個人オーナーが多く、実施されていないケースも多いので、不動産会社に確認するようにしましょう。
修繕工事前であれば、購入した投資家自身が修繕積立金を一括で用意する必要がありますので、注意が必要です。
エリアのAD（広告費用）を把握している？
物件の入居付けには、管理会社に入居者募集を依頼する必要があります。その際に必要な費用が『AD(広告費用)』です。
都内の一等地であればADは家賃1ヶ月分程度ですが、賃貸需要が弱いエリアであれば、AD5ヶ月分払わないと管理会社が積極的に動かない場合があります。
また、都心部では一般的な『更新料』ですが、その慣習がないエリアもあります。
一方、管理会社との更新手数料はどのエリアでも必要です。管理会社との契約の多くは2年更新で、2年ごとに家賃の半月から1ヶ月分の費用が更新手数料として請求されます。更新料がなければその分は手出しとなりますね。
そうした隠れたコストもシミュレーションでしっかりと見る必要があります。ADや更新料を把握しないと実質利回りがほぼ０やマイナスになることも。
一棟マンションやアパートは、分譲区分マンションに比べると設備仕様が低いため、そもそも入居付けで不利になります。入居付けにかかるコスト、管理会社にかかるコストを軽視せず、しっかりとした物件の選定が必要です。
株式会社コスモスイニシアの口コミ
株式会社コスモスイニシアは老舗の不動産会社ですが、長い実績そのものが良し悪しを保証するわけではありません。利用者の声を知ることは判断材料のひとつとなるでしょう。ここでは、実際に利用した人から寄せられた代表的な口コミをご紹介します。
営業担当の提案や対応が良かった
不動産購入や売却に関する口コミでは、営業担当に対する評価が目立ちます。知識が豊富で提案内容が的確、親身になって話を聞きながらわかりやすく説明してくれたといった声が多くみられました。売却資金をもとに新たな不動産を購入する際も丁寧にアドバイスしてくれたという事例もあり、営業担当の提案力や対応力に対する信頼感が強調されています。
分譲マンションのグレードが高い
自社ブランド「INITIA（イニシア）」を中心とした分譲マンションは、デザイン性や設備の充実度に対して高い評価が寄せられています。実際に購入した人からは「希望条件に合う物件を見つけられた」「公式サイトの検索機能が使いやすかった」といった意見もあり、物件そのものだけでなくサービス面でも満足度が高い傾向が見られました。
不動産投資初心者に役立つセミナー
同社が会員向けに実施しているセミナーについても好意的な口コミがありました。「専門用語もかみ砕いて説明してくれるので理解しやすい」「質疑応答でその場の疑問を解決できた」など、初心者でも学びやすい内容が評価されています。参加しやすさが、不動産投資に不安を抱える人からの支持につながっているようです。
営業担当の対応力や分譲マンションのクオリティの高さは、コスモスイニシアの大きな評価ポイントとなっています。加えて、初心者向けセミナーが充実している点は、投資に踏み出すきっかけを求める人にとって安心材料といえるでしょう。
一方で、売却時の対応については良い口コミと悪い口コミの両方が存在します。営業担当の力量や相性によって印象が大きく変わる可能性があるため、担当者の対応をよく見極めることが重要です。
株式会社コスモスイニシアのまとめ
株式会社コスモスイニシアは、50年以上の歴史を持つ総合不動産会社で、住まいの購入から投資、売却、賃貸管理まで幅広い事業を展開しています。大和ハウスグループのネットワークを活かし、付加価値を高めた不動産の提供を行っている点が特徴です。
幅広い不動産事業を展開しているため、さまざまな目的に対応できる点は魅力です。ただし、事業所は関東と関西に限られているため、それ以外のエリアに住む方にとっては利用しづらい可能性があります。また、不動産投資の面ではサブリース契約が中心となるため、メリットだけでなくリスクや契約条件についても十分に確認する必要があるでしょう。
サブリース契約はリスクも伴います。契約前に条件をしっかり確認しておくことをおすすめします。気になることがあれば、私にも気軽に聞いてくださいね。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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