かつて一棟物件の融資と言えば「○ルガ銀行」一択でした。
通帳や勤務先改ざんがあったらしいので、パートやアルバイトの人でも頭金ゼロで数千万円から億単位の一棟アパートを購入できる時代がありました。実際、多くの投資家がこのスキームを活用して短期間で規模を拡大し、「不動産投資でセミリタイア」を実現したケースも珍しくありません。
しかし、2018年の「かぼちゃの馬車」事件を契機に、不正融資が問題化。金融庁は○ルガ銀行をはじめとする金融機関に対して、投資用不動産向け融資の健全性を厳しく指導しました。その結果、かつてのようにフルローンやオーバーローンが出る環境は表舞台からは消滅。銀行の融資姿勢は一気に引き締められました。もちろん、一部を除いては。
では「一棟融資はもう無理なのか？」というと、答えはNOです。
条件を満たした投資家には、今でも銀行から一棟融資は下りています。
その代表例が「高属性サラリーマン✖テクニック」です。
高属性サラリーマンに求められる条件
銀行が融資を判断する際、最も重視するのは「返済能力」です。給与収入が安定しているサラリーマンは本来、銀行から見れば評価しやすい属性を持っています。特に以下の条件が揃えば「高属性」として融資のテーブルに乗りやすくなります。
年収ライン
一般的な目安は 勤続年数1年以上、年収400万円以上の方。
銀行や担当者によってばらつきはありますが、このラインがあれば融資も通ります。
職種・勤務先
- 会社員
- 公務員
- 士業
- 自営業(社保完備)
安定的に給料が入る仕事(サラリーマンや公務員、自営業でも)であれば、基本的には大丈夫。一棟不動産は物件自身がキャッシュフローを生み出すので、それを返済の原資にできますからね。
勤続年数
一般的には勤続3〜5年以上と言われることが多いですが、実際は1年程度でもいけます。
金融資産
高属性であれば金融資産はなくても融資が通ります。属性を資産として見てくれますからね。
属性と一言で言いますが、何も勤務先や年収だけではありません。学歴や犯罪歴の有無、子供の有無なども確認があります。
- 学歴が良ければ、過去に十分に努力したことがある人
- 犯罪した事がない人は真面目・誠実・勤勉な人
- 子供を養っていると言うことは、責任感があり返済も間違いない
このように、真面目に真っ当に生きてきた人は、銀行からの評価も高くなります。
また、意外かもしれませんが、銀行担当者との共通項があると担当者からの心象もよくなります。
- 地元が一緒
- 家族構成が近い
- 趣味が似ている
銀行マンも人間ですからね。
この法則や活用の仕方をしんさんはマスターしました。
不動産業者が言うことを鵜呑みにしないことが大切
不動産業者は一棟投資には高い年収が必要と言いますが、これは実はポジショントークです。
年収が高い人は頭金を多く出せるため、微妙な物件でも融資が通ってしまうのです。大した物件を仕入れるルートがない不動産業者が、年収1,000円以上や頭金が必要と言ってきます。
しかし、実際は物件が良ければそんな条件不要です。物件が生み出すキャッシュで返済できてしまうので。
銀行選びは自分では行くな！
冒頭でもお伝えしたように、○ルガ問題の影響から、金融庁は不動産融資の引き締めを行いました。そのため表向きにはローン審査は厳しいものとなっています。
しかし、すでに銀行と取引がある人や、担当者とズブズブになっている人にはフルローンがまだまだ降りる。そういう人からの紹介だったり、そうした担当者とつながっている不動産業者であれば、良い条件で借入をすることができます。
間違っても自分で銀行開拓をしない！コネやツテがある人を頼りましょう！
頭金と自己資金の考え方
かつての状況
○ルガ銀行全盛期には、フルローンやオーバーローンが当たり前でした。自己資金ゼロで数億円規模の物件を購入でき、短期間で不動産規模を拡大できたのです。
○ルガ以降は厳しくなったと言われるが・・・
今や、フルローンやオーバーローンはほぼ不可能、自己資金は物件価格の2〜3割を銀行が求めると言われることも。
しかし、物件がよく、金融機関や担当者と特別なコネがあれば、そんなことはありません。頭金を求められないケースも十分にあります。
要はコネクションが大切と言うことですね。
他にも頑張って節約や貯金をしなくても数年で頭金に当たる金額を準備できる方法があります。詳しく知りたい方はLINEから相談してくださいね。
融資よりも大事な物件選び
「銀行の提携ローン付きだから安心」「融資が通ったから優良物件」
こうした考えは危険です。
銀行は必ずしも投資家に有利な物件を保証しているわけではありません。審査に通っても、それが投資として成功するかどうかは別問題です。
見るべきポイント
- キャッシュフローに余裕があるか
1〜2室空いただけで赤字になる物件は危険。 - 修繕費の想定
築古物件は大規模修繕リスクが高く、収支を圧迫します。 - 賃料下落リスク
今の賃料が数年後も維持される保証はありません。保守的に見積もる必要があります。
本質は「融資」ではなく「投資」
融資を通す力も重要ですが、もっと大切なのは 投資として成立する物件を見極める力。銀行のお墨付きに依存せず、自分の目で数字を確認することが必須です。
提携ローンとセットで提案された場合でも、キャッシュフローや利回り、その他リスクについてしっかりと見極めましょう。ローンが降りる＝即買いではありません。大事なのは物件ですよ。
まとめ
一棟融資を取り巻く環境は確かに厳しくなりました。しかし、だからといって完全に閉ざされたわけではありません。むしろクローズドな世界では活性化しています。
- 高属性サラリーマンは銀行から評価されやすい
- 自分の属性とマッチする金融機関が評価しやすい物件を探すと融資は出やすい
- 物件によっては、頭金が必要な場合もあるが計画的に貯めれば十分可能(そのほか裏技も・・・)
- 融資が下りることと投資成功は別。物件の質を最優先に考える
優良な一棟に出会えるかどうかは、最終的に「順番と速度」にかかっています。
計画的に行動すれば高属性サラリーマンは余裕で一棟融資を活用して資産形成を実現することは十分に可能です。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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