RC造は100年持つ？投資物件の寿命を考える

不動産投資を考えるとき、「この物件はいったいどのくらい持つのだろう？」という疑問は避けて通れません。

特にワンルームマンションの多くを占めるRC（鉄筋コンクリート）造は、法定耐用年数こそ47年とされていますが、実際に暮らせる・使える年数はもっと長いのでは？と気になる人も多いはずです。

建物の寿命が投資の収益期間そのものに直結する以上、「実際どのくらい持つのか」は投資家にとって最大の関心事のひとつでしょう。

一棟アパートやRCマンションをメインに投資。

• 年間家賃収入：約4000万円（手取り）
• 金融資産：2億円(有価証券・現金含む)
• 一棟マンション：5棟
• 一棟アパート：3棟
• 区分マンション：20室

サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。

不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
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RC造ワンルームマンションの寿命と実態

ワンルームマンションの多くはRC（鉄筋コンクリート）造で建てられています。税務上の法定耐用年数は47年とされていますが、これは減価償却の基準であり、「47年で住めなくなる」という意味ではありません。実際の物理的な寿命はもっと長く、適切な修繕を続けることで100年以上利用できるケースも珍しくありません。

歴史的な事例

その証拠に、日本最古のRC造ビルである三井物産横浜ビル（現：KN日本大通ビル）は、建築からすでに111年が経過していますが、今でも事務所として現役で利用されています。外壁や内装の修繕は繰り返されてきたものの、構造体としての健全性は維持されているのです。また、国土交通省の研究でもRC造の物理的寿命は117年程度と見積もられており、「コンクリートは100年持つ」という説には十分な根拠があります。

海外の実例

海外に目を向けても同様です。アメリカのシンシナティにあるIngalls Buildingは1903年に完成した世界初の高層RC造ビルで、築120年を超えた今でもオフィスとして活用されています。欧州でも歴史的なRC造集合住宅が修繕を重ねながら現役で使われており、RC造の耐久性が国際的に実証されています。

投資家にとっての意味

ここで大切なのは、「法定耐用年数」と「実際の寿命」は別物だという点です。

銀行融資や税務上の評価は法定耐用年数に従いますが、物件そのものは耐用年数を超えても収益を生み出し続けます。つまり、築古のワンルームマンションでも、需要があり、管理や修繕が適切に行われていれば、長期間にわたり家賃収入をもたらしてくれるのです。

不動産投資は一過性の利益ではなく、時間を味方につけて収益を積み上げる資産形成の手段です。RC造という頑丈な構造体に裏打ちされたワンルームマンションは、その特性を最大限に発揮する「長期で育てる投資商品」と言えるでしょう。

とはいえ古く慣れば賃貸需要は下がる？

日本では、古い物件はどうしても人気がなくなりがちです。しかし、実際は古い物件でも十分に入居がつくことが予想されます。

まず第一に、都心部の開発の余地は現在、ほとんど残されていません。そのため、新規の物件がバンバン立つ、といったことは今後起きません。

さらに最近のワンルーム規制によって、ワンルームマンションの新規供給量は減少傾向。1LDKやファミリータイプとされる2LDK~3LDKに関しても、賃貸需要に対して供給量がまだまだ不足していることから、不動産の希少性は維持され続けることが予測されます。

希少性が高く、かつ長く収益を生み出してくれる不動産。そんな資産が借入で購入できるのであれば、不動産投資を選択しない理由は無いと考えています。

ちなみに日本の不動産ローン金利は世界最低です。借り入れでレバレッジを効かせる点において、日本人はそれほど有利な立場にあるということですね。日本人でよかった。