不動産投資を始めようとすると、まず最初に出てくるのが「売主物件」と「仲介物件」という言葉です。どちらも同じ「物件購入」には変わりありませんが、実際に融資条件やリスク、必要な自己資金に大きな違いがあります。特にサラリーマン投資家にとっては、この選択が資産形成スピードを大きく左右する分岐点となります。この記事では、売主物件と仲介物件の違いを整理し、それぞれのメリット・デメリット、そしてサラリーマンがどちらを選ぶべきかを解説していきます。
売主物件と仲介物件の定義
不動産投資の入り口でまず理解しておきたいのが、「売主物件」と「仲介物件」の違いです。
- 売主物件とは、不動産会社が自ら所有している物件を直接販売するケース。
- 仲介物件とは、一般の不動産オーナーが売りたい物件を、不動産会社が仲介役となって購入者へつなぐケース。
名前は似ていますが、融資条件や購入にかかるコストが大きく異なるため、投資家にとっては戦略に直結する選択肢となります。
一般的な不動産投資は売主物件から
実際にサラリーマン投資家の多くが選ぶのは売主物件です。その理由は「提携ローン」の存在にあります。
提携ローンとは？
不動産会社と銀行が提携して用意しているローンで、販売会社が扱う物件に限って利用可能です。特徴は以下の通り。
- フルローンが組みやすい（頭金なしでOKの場合もある）
- 金利が一般ローンより低めに設定されている
金利差は長期で見れば莫大な差になります。たとえば金利が1％違えば、35年ローンでは返済額が数百万円変わることも珍しくありません。資産形成スピードを考えれば、提携ローンがある売主物件の方が圧倒的に有利なのです。
仲介物件でも不動産投資はできる？
もちろん仲介物件でも不動産投資は可能です。ただし現実的には難易度が高いのが実情です。
仲介物件を買う場合の流れ
- 物件を決めたあとに銀行へ融資相談
- 提携ローンが使えないため、通常の投資用ローンで審査
- 結果、多くのケースで融資が通りにくい
さらに負担も増えます。
- 自己資金を20〜30％程度求められる
- 仲介手数料や諸費用が別途必要
- 金利が提携ローンより高い
つまり仲介物件で進める場合は、多額の現金が必要になります。
仲介物件は売主物件より相対的に割安なケースもありますが、金利差を考えれば売主物件の方がトータル金額は下がる傾向にあります。
不動産投資の本質は「レバレッジ」
投資用不動産が資産形成の手段として選ばれる理由は、
自己資金を抑えて銀行融資を活用できる＝レバレッジが効くからです。
売主物件の提携ローンであれば、頭金ゼロでも借入を活用して資産を増やせる可能性がありますが、仲介物件はまとまった現金が必要となり、効率的な資産形成には不向きです。
1物件だけならまだしも、4~5物件という形で増やしていきたい人には、フルローンが組める提携ローンが現実的でしょう。
売主物件のメリット
売主物件には融資条件以外にもメリットがあります。
そのひとつが**契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）**です。
売主が不動産会社である場合、物件に問題が発覚した際には、法律上売主に責任が及びます。これが購入者にとって大きな安心材料になります。
仲介物件の場合、売主は一般オーナーのため、この責任を十分に追及できないケースもあります。結果的に「掘り出し物だと思ったら、実は不具合を抱えていて修繕費がかかった」というリスクが高まります。
むしろ、不具合があるからこそどの不動産会社も売主になりたがらず、仲介物件として掲載されていることも。
サラリーマン投資家なら売主物件が現実的
サラリーマンが投資を始める際、金融機関の目線や物件の瑕疵を見抜く経験値はまだ不足しがちです。そのため、融資条件が有利で、法律上の保護も受けやすい売主物件が現実的な選択肢といえます。
現金で買ってしまうとレバレッジも効かないため、サラリーマン投資家にとっては効率的な資産形成になりません。
仲介物件が向いているのはどんな人？
唯一、仲介物件が適しているケースは「富裕層の相続対策」です。
相続税対策では現金を不動産に置き換えることが目的になるため、融資を使わず現金購入するのが一般的です。
その場合、多少割安に買える仲介物件の方が合理的でしょう。
まとめ
- 売主物件＝提携ローンで融資が通りやすく、金利も低く、契約不適合責任で安心感あり
- 仲介物件＝融資が通りにくく、現金が多く必要。リスク管理も自己責任が大きい
サラリーマンが効率的に資産形成を目指すなら、やはり売主物件が王道。仲介物件は特別な戦略や資金力がある人にしか向かない、というのが現実です。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
しんさんの詳細はこちら