一棟アパートを所有していると、日々の修繕や突発的な災害対応に追われることも少なくありません。そんな時に頼りになるのが火災保険です。
しかし、意外と多くのオーナーが「どんな時に使えるのか」「申請はどうやるのか」を正しく理解できていないのが実情です。
その結果、自己負担で修理をしてしまったり、逆に怪しい代行業者に高額な手数料を支払ってしまうこともあります。この記事では、一棟アパートオーナーの立場から、火災保険の対象範囲、申請方法、注意すべき落とし穴をわかりやすく解説します。
火災保険が使えるのはどんな災害？
「火災保険」という名称から火事にしか使えないと思われがちですが、実際にはカバー範囲はかなり広いのが特徴です。
- 火災・落雷・爆発
→ もっとも基本的な補償。共用部の配線がショートして火災になったケースや、落雷による電気設備の破損も対象。 - 風災・雪災・雹災
→ 台風で屋根が飛んだり、大雪でカーポートが壊れた場合など。最近は豪雨や大型台風の被害が増えており、申請件数が伸びています。 - 水災
→ 河川の氾濫や土砂崩れによる損害。ただし補償の有無や条件は契約内容によって異なります。 - 盗難・物体の衝突
→ 例えば自転車置き場のフェンスを盗難被害で壊された、車両が建物に衝突した、なども対象に。
⚠️ 対象外となるのは経年劣化や自然消耗
たとえば「外壁の塗装が剥がれてきた」「配管が古くなって水漏れ」などは、火災保険ではカバーされません。ここを勘違いして「保険で直せるはず」と思い込むとトラブルのもとになります。
臨時費用補償特約をつけておけば安心
意外に知られていないのが「臨時費用補償特約」です。これは保険金が支払われる際に、追加でお見舞金のような費用が受け取れるオプション。
- 修繕に直接関係しない雑費（入居者対応や一時的な宿泊費など）にも充当可能
- 保険金の10〜20％程度が上乗せされるケースが多い
一棟アパート経営では突発的な出費が精神的にも大きな負担になるので、この特約があるだけで安心感はぐっと増します。
火災保険の申請方法と期限
申請の流れはシンプルですが、ポイントを押さえないと損をしてしまう可能性もあります。
- 事故発生後すぐに保険会社へ連絡
→ 遅れると事故との因果関係が疑われやすくなります。 - 損害の記録
→ 写真・動画で残し、被害の程度を明確にしておくこと。 - 修理見積もりを取得
→ 保険金算定の根拠になるため、信頼できる業者に依頼する。 - 保険会社の鑑定人による調査
→ 場合によっては現地確認が入ります。 - 保険金支払い
ここで注意すべきは申請期限。一般的に「事故発生から3年以内」が多いですが、契約によっては短い場合もあります。早めに申請しておくことで、後から「期限切れで受け取れない」という悲しい事態を避けられます。
リフォーム業者の選定も注意が必要！
いざ、火災保険を利用してリフォームをしようとすると、依頼するリフォーム業者を選定する必要があります。
その際に、申請代行までやりますよ！と言う業者は一定の注意が必要。
実際には、申請代行業者から別のリフォーム業者に工事を丸投げし、中抜きだけをする業者も存在します。最近話題の点検商法に近しいやり方ですね。
保険会社への申請は自分で行い、リフォーム業者には直接発注しましょう。
また、リフォーム業者に、この修理は保険で対応できますか？と言う質問もNGです。
リフォーム業者の中には保険扱いを敬遠するところも少なくありません。理由は、保険金が降りるまでに数ヶ月かかることがあり、工事代金の回収が遅れるからです。
必ず保険会社には自分で連絡し、どの修理が保険適応できるかを自ら把握するように努めましょう。
オーナー自身で把握することが最大の防御
火災保険はあくまで自分の資産を守る仕組みです。
- 修繕費用を検討するときは、まず「保険が使えるか」を確認する
- 保険適用の判断は自分で保険会社に直接確認する
- 信頼できるリフォーム会社と連携し、申請は自分で行う
「知らなかった」で損をするのはオーナー自身。逆に、保険を正しく理解していれば数十万〜数百万円単位の出費を抑えられることも珍しくありません。
とはいえ、保険の条件を細かく把握するのは限界があります。自分で把握しろと言いつつ、しんさんは優秀な保険の担当者に任せています笑
まとめ
- 火災保険は火事だけでなく、風災・水災・盗難なども対象
- 経年劣化は対象外なので注意
- 臨時費用補償特約をつけておくと心強い
- 申請は期限内に自分で行い、代行業者や点検商法には要注意
- 保険会社に直接確認し、信頼できるリフォーム会社をパートナーにすることが大切
火災保険は「契約して安心」ではなく、「正しく理解し、使いこなす」ことで初めて真価を発揮します。アパート経営を続けるうえで、ぜひ日頃から保険の内容を把握しておきましょう。
しんさんは優秀な保険の担当者にお任せしています。
上記まで、教科書的な説明をしてきました。
ここからは私のケースのお話をします。
私の場合は、最適な火災保険を教えてくれた担当者に保険関係のことは丸投げしています。正直かなり楽ちんです。
火災保険は不動産経営を万一のトラブルから救ってくれる非常にありがたい存在である一方、保険の契約内容を事細かに把握するのは正直難しい。前述の通り、リフォーム会社はこの修善は保険が使えますよ、なんて教えてくれませんからね。
かと言って、逐一保険会社に問い合わせする時間ももったいないため、優秀な担当者とタッグを組むことで対応しています。全ては電話することもなく、ラインで解決です！
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
しんさんの詳細はこちら