「空室リスクゼロ」「家賃保証付き」――サブリース契約は一見するとオーナーにとって理想的な仕組みに見えます。営業担当者からは「もし不要になれば、いつでも解約できますよ」と気軽に言われ、その場で安心して契約してしまう人も多いでしょう。
しかし、いざ解約を申し出ると現実は真逆。解約の話を切り出した瞬間に門前払いされたり、「違約金として家賃2年分を支払え」と法外な条件を突きつけられることさえあります。
サブリース契約は「始めやすいが終わりにくい」。そんな構造的な落とし穴を抱えており、気づいたときにはオーナーが身動きできなくなるケースが後を絶ちません。本記事では、サブリース契約の解約がなぜ難しいのか、その背景と注意すべきポイント、そして私自身の体験談を交えてお伝えします。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、オーナーが不動産会社に物件を一括で貸し出し、その会社が入居者へ転貸する仕組みのことです。
契約時には
- 空室リスクを負わなくて済みますよ
- 家賃はずっと保証されます
といったセールストークが並びます。なかには「もし不要になれば、いつでも解約できますよ」と気軽に言われて契約してしまったオーナーも多いでしょう。
しかし実際に解約を申し出ると、事情は一変します。「そんな話はしていない」「契約条項に書いてある通りです」と門前払いされることも珍しくありません。
なぜサブリース契約は解約しにくいのか
サブリース契約は、不動産会社が借り手となって一括借上する仕組みです。日本では借地借家法によって借り手の権利が手厚く保護されています。
サブリース契約でも同じように、オーナー都合で賃貸契約を解除することは法律上難しくなっている上に、賃借人は不動産のプロである不動産会社。解約するなら違約金を払ってもらわないと出て行かない、と言うふうに合法的にゴネられてしまいます。
こうした事情から、サブリース契約の解約は非常に困難です。
解約交渉の現実
実際に自分で交渉を始めると、次のような展開になりがちです。
- そもそも門前払い
- 「家賃の2年分を違約金として支払えば解約に応じる」
結果的に、オーナーは精神的にも経済的にも追い詰められます。解約を諦めて現状維持を選んでしまう人も多いのが実情です。
サブリース解約サービスや弁護士に頼るリスク
苦境に陥ったオーナーの元には「サブリース解約を代行します」という業者や、「解約に強い」とアピールする弁護士が近づいてきます。
しかし、ここには別の落とし穴が。
- 代行サービス
成功するか否かに関わらず、100万円単位の手数料を請求される。 - 弁護士
「着手金」として高額を請求するが、解約できるかどうかは不透明。弁護士が弱者に味方だと言う思い込みはやめましょう。彼らもビジネスですから。
サブリースで苦しんでいる人ほど藁にもすがりたい心理になりますが、そこにつけ込まれる構図があるのです。
私の体験談
実を言うと、私自身もサブリース物件を購入してしまった経験があります。
最初は自力での解約を試みましたが、まともに取り合ってもらえませんでした。そこで知り合いの不動産管理会社に相談したところ、交渉を代行してくれて無事に解除できました。
その後はその会社に賃貸管理をお願いしています。もちろん高額な費用を請求されることはなく、むしろ業界相場より低めの管理料で、安心して任せられています。
ここで学んだのは、「安易に解約サービスや弁護士に頼らないこと」「信頼できる不動産会社を探すこと」が何より重要だということです。
そもそもサブリース契約を選ばないことが大切！
社会的にも問題視されているサブリース
サブリース契約をめぐるトラブルは全国で多発しており、消費者庁も注意喚起を行っています。
「家賃保証」という言葉に安心して契約してしまったものの、実際は保証額が減額されたり、解約できなかったりするケースが後を絶ちません。消費者庁にも多数の相談が寄せられており、社会問題化しています。
そもそもサブリースの原資を考えれば自ずと答えは見えますね！
まとめ
サブリース契約は、一度締結すると解除が非常に困難です。
「解約を代行する」と甘い言葉をかけてくる業者や弁護士に頼ると、かえって傷を広げてしまう危険もあります。
私はサブリース契約を解除した経験を持つ立場として、強く言いたいのは次の点です。
- サブリースを契約しない！
- 安易に「必ず解除できる」と謳うサービスを信用しない
- 法外な費用を支払っても解約は保証されない
- 信頼できる不動産会社や専門家を見極めることが大切
サブリースに悩まされているオーナーは決して少なくありません。もし同じような状況にあるなら、私の経験をもとに相談に乗ることもできます。どうか焦らず、冷静に次の一歩を考えてください。
一棟アパートやRCマンションをメインに投資。
サラリーマン時代に不動産投資を開始し、家賃収入50万円/月を達成し独立。
独立後、不労収入を増やすべく不動産会社や金融機関を開拓し、不動産投資の拡大に成功。
一棟アパートやRCマンションをメインにしていますが、メリットあれば区分、別荘やタワマンも所有しています。
不動産投資に大切なことは勉強ではなく、「順番と速度」です。
しんさんの詳細はこちら